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或许价格将在2019年触及低点！

去年，中国房价走势的分歧几乎达到了顶点。格林斯潘说：“直到泡沫破裂，人们才知道它是否是泡沫。”但凯恩斯也说过：“从长远来看，我们都死了。”很难预测房价的长期趋势。我们不妨大胆猜测：下一次买房是什么时候？

2016年，一些分析师表示“2016年可能是中国房地产市场的历史峰值”，然后一些分析师针锋相对地表示“中国房价几乎不是历史峰值”。目前，很难判断谁是谁非，但有一句话是正确的：中国房地产市场告别了价格飙升的时代。

换句话说，虽然目前还不能说房价是否已经达到历史最高点，但是房价的增长率可能已经达到了最高点。在接下来的几年里，我们可能永远不会看到自2016年以来房地产市场如此疯狂的繁荣。

什么因素导致房价下跌？

从主流观点来看，当前看跌房价无非是几个常见的因素，但仔细分析并不能完全解释当前的市场：

(1)首先是人口因素

许多分析家认为，中国的出生率正在下降，现在是青年人口的拐点，人口老龄化将会越来越严重。但事实上，自1973年以来，中国的生育率一直低于世界平均水平。即使不实行计划生育政策，生育率也会随着一个国家的经济发展和教育水平而自然下降。

从宏观到微观，从人口流动来看，一线城市的常住人口增长率自2011年以来一直呈下降趋势。然而，一线城市的房价不断创新高，增速明显高于其他城市。将人口净流出作为看跌房价的理由，这显然是一个有问题的想法。一个可能的原因是，高房价正在赶走低收入人群，而高收入人群仍在涌向一线城市。

关键是人口因素是一个长期因素。总的来说，人口流动和出生率的变化是平稳的。用它来预测短期价格变化可能不可靠。

(2)第二个是收入增长下降和不可持续的高杠杆。

如果你认为中国的经济增长率将继续保持中高增长率，你应该支持居民收入继续同步增长。中国居民人均可支配收入和国内生产总值的增长趋势非常吻合，这意味着除非中国的经济增长跌落悬崖，否则居民收入的增长率基本上不可能大幅下降。

至于高杠杆率，一些分析师指出，从2008年到2018年，中国住宅行业的杠杆率从11%升至45%，十年间增长了三倍。中国住宅行业杠杆率快速上升的背后，是中国房地产价格从基本面的快速上涨。

在有限购买、有限贷款、有限价格、有限销售和有限经营的“五限时代”，交易基本冻结，价格几乎冻结。如果限购措施在未来出台，在需求的推动下，房价仍会有一定的想象空间。

(3)货币宽松的时代暂时结束了

房价之所以达到今天的水平，与近年来大量的货币供应是分不开的。宽松可以从两个方面来理解，一是M2高速增长期的结束，二是短期内利率不可逆转的上升趋势。从这个角度来看，买房应该比按揭利率更注重价格。

必须指出，房地产泡沫是经济泡沫中的严重泡沫之一。它不同于其他行业。如果这一领域的风险爆发，将对整个经济造成致命打击。

对这一规律的一点总结表明，中国的货币政策周期约为2年，房价的增长率与利率有很强的相关性。根据历史经验，如果本轮货币政策也是一个两年周期，那么房价可能真的会在两年内达到低点，至少是上升速度的低点。因此，马云的预测

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