京东物流旗下的服务产品京小仓日前正式推出，为个人和企业提供中小型专业仓储服务。根据京东官方公开号码，“京小仓”可以在各种情况下提供专业的仓储服务。其中，对于个人用户来说，“井小仓”可以满足日常生活用品、个人爱好、收藏品、临时存储物品等多种存储需求。对于企业用户来说，“北京小仓”将满足各种需求，如行政资料和展览资料的存储，包括办公用品、档案、工具和仪器的存储。用户可以通过京东快递小程序上的“京东仓”按钮在线完成签约、下单、盘点、提货、售后等全过程。用户可根据需要选择单件或袋装的存放方式，并可灵活选择存放时间。同时，“京小仓”提供京东小舸的送货上门服务。此外，“京小仓”在全国范围内聚集了京东物流600多个高标准的仓储资源，依靠专业的服务团队为用户提供7*24小时全天候监管。目前，“北京小仓”产品已经在北京推出，并将逐步向上海、广州等一线城市开放。
关于“京小仓”的推出，我们采访了《物流地产》作者、小型仓储业专家、中城自营仓董事长周博士，请他分析“京小仓”的未来发展前景及其对整个小型仓储业的影响。
记者：像京东这样的大企业进入小仓储业应该被视为小仓储业的一件大事。“京小仓”的推出会不会对整个小仓行业产生破坏性影响？
周：我也很关注“北京”的推出。我不认为这一定会对小型仓库行业产生破坏性影响。虽然迷你仓库是一个非常细分的行业，但近年来很多知名企业都进入了这个行业，如中国航空工业、凯德置地、万科等。这些企业的名气和影响力不亚于京东，但没有一家发展成为行业的龙头企业。相反，正是这些专业存储服务公司成为了该行业的领导者。这是一个专业化的时代，而不是一个巨型企业可以吃掉一切的时代。
采访者：然而，不可否认的是，JD.com拥有强大的优势。“京小仓”整合京东网在全国600多个高标准仓库资源，依靠专业服务团队全天候为用户提供全程监管，这难道不是一个压倒性的优势吗？
周博士：的确，我注意到这一点在京东官方公开号介绍京晓仓时也有所强调。这只能表明京东在小型仓库行业的无知。业内人士都知道，迷你仓库只有在上海北部、广州和深圳四个一线城市以及杭州、成都、武汉和南京等几个二线城市才有市场，其他数百个城市也没有对迷你仓库的需求。然而，JD.com在全国各城市拥有600多个高标准仓库。试想，在太仓、嘉兴和惠州的仓库对“北京小仓库”业务有什么意义？小型仓储服务具有明显的地域特征，城市范围以外的仓储资源对城市小型仓储服务没有意义。
记者：那么，以上海为例，京东在上海的仓库资源是否有助于“京小仓”在上海开展小仓库业务？
程健：我可以负责任地说：不.京东在华东地区的仓库主要位于上海、嘉兴、温州、金华、苏州、湖州、淮安、南通、宿迁、安庆和合肥。上海的仓库都位于距离市区50多公里的远郊，而迷你仓库服务要求仓库位于市区，以方便客户24小时取货。因此，JD.com表示，分布在全国各城市的600多个高标准图书馆与其小型仓库业务没有交集。
记者：京东物流在市区也有很多小仓库。否则，如何进行物流配送和快递服务？这些小仓库是否是“北京小仓库”开展小仓库业务的仓库资源？
周：我知道在市区租了很多临街的商店、小仓库、办公室和住宅。JD.com作为收发物品的基地，面积只有十几平方米，几百平方米。首先，这些物业基本上不是所谓的高标准仓库。“高标准图书馆”在功能布局、建筑标准、结构标准、机电标准、消防设计标准等方面都有要求。这些设施远未达到“高标准图书馆”的标准。其次，虽然迷你仓库在中国的发展历史很短，但在国外已经有50到60年的历史，是一种非常成熟的产品和服务。从业者对什么是迷你仓库或者它应该是什么样子有一个共同的理解。他们不只是创建一个仓库，因为它很小，可以称之为迷你仓库。迷你仓库还具有行业公认的功能布局标准、消防设计标准、设施标准、流程标准和管理流程标准。每个小型仓库占地1000平方米甚至几千平方米，造价几百万元。目前京东在市区的配送站和小仓库远远达不到“高标准仓库”的标准，也远远达不到小仓库的标准。
记者：北京小仓的收费标准已经公布。你认为他们的定价体系有竞争力吗？
周：我也注意到了“北京”的收费标准。当我看到这个标准的时候，我的第一印象是“肖静仓”可能只是借用了迷你仓的名字，它生产的产品可能是“建仓”，甚至是室内的“堆场”。因为它的收费标准只与“简易仓库”或室内“货场”的成本相匹配，不可能与小型仓库的成本相匹配。
记者：你的基础是什么？
周：迷你仓库有自己的行业建设规范。它应该能够为一个家庭拥有一个仓库和独立的门锁。消防设计要求主走廊为1.4米，分支走廊为1.2米。我们在市中心区的自营仓库主要由10-20立方米的大中型小型仓库组成。在1000平方米的使用面积中，不包括走廊，只有50%或500平方米的仓库面积可以真正建成出租。在经营过程中，总会有人租房，有人退租。不可能无缝连接。总会有一定比例的空置率。将年满意度保持在70%是件好事。这样，只有350平方米的土地可以真正地贡献租金。也就是说，小型仓储企业租用他人仓库，生产许可面积为1200平方米，租金为1.5元/天/平方米，入住率往往只有80%，实际使用面积只有1000平方米左右，扣除走廊和其他非租赁区域后，可租面积只有500平方米，扣除空置率后，可租面积只有350平方米。因此，350平方米的面积每天每平方米的租金是5.14元，可以产生收入。假设仓库能达到2.7米，每立方米的租金是1.9元，不包括水电、物业、劳动力和营销费用。“北京小仓”的收费大约是每天每立方米1.67元。我很奇怪，它是怎么做到的？唯一的办法就是放弃“一户一仓”和“独立门锁”的一般规则，取消走廊，增加出租面积，甚至把储物堆起来，成为一个室内“储物场”。这是什么样的迷你仓库？
记者：撇开仓储设施不谈，你认为“井小仓”的商业逻辑是否正确？它确实抓住了城市居民的消费痛点，而且它确实解决了人们的存储问题，不是吗？
周博士：我认为“北京”的商业逻辑基本上是错误的。其所谓的消费痛点是虚构的，而不是真实的。这是我多年来对小型仓库行业的理解。中国大陆的小型仓库市场仍处于初级阶段。总体而言，市场需求疲软，发电的总体需求远未到来。在可预见的三到五年内，美式和港式的普遍、广泛和日常的小型仓库需求不会在中国大陆出现。中国大陆的小型仓库业只能由临时的、局部的、零星的和突然的需求来支撑。这对中国大陆小型仓库的发展是不利的。与此同时，由于中国一线城市房价和租金高，人口密度小，变化频率大。因此，偶尔会有对小型仓库的突然需求。考虑到中国一线城市人口众多，即使分布稀疏的小型仓库的需求比例乘以如此庞大的人口基数，也足以支撑萌芽中的中国大陆小型仓库的生存和发展，这对中国大陆小型仓库的发展是一个有利的局面。这些是中国大陆小仓库市场的基本国情。我们必须清楚地认识到，中国大陆的小仓库市场与国外的小仓库市场有着本质的区别，没有可比性。中国大陆的迷你仓库市场还没有满足一定规模的日常需求。因此，我们应该警惕针对日常需求的营销行动。京东显然没有意识到这一点。
市中心自助储物的真实照片
采访者：但是，市场上的确存在日常性物品存储需求，的确存在日常生活用品、个人爱好用品、收藏品、临时寄存物品等多种存储需求，的确存在行政物资、展会活动物料存储等多种需求，包括办公用品、档案文件、工具器械等物品存放的需求。
周博士：需求是否存在是一个经验问题，而不是一个商业问题。只有当需求达到一定数量时，业务逻辑才能得到支持。只有一点点需求根本无法支撑一个企业。日常需求确实存在，但很少。在我们的中心城市，自储总收入不超过15%。剩下的85%是偶尔的需求。例如，装修业主在装修房屋时对家具存放的需求非常大，普通人临时存放家具物品用于房屋置换的需求也不小，外迁户临时存放物品在国外也很少见。但在中国大陆，这是主要需求。
记者：京东的物流资源，比如它的快递兄弟，是不是“京东仓”发展的重要推动力？
程健：这没有多大意义，或者说没有多大意义。在一线城市提货和运输货物根本不是问题。打电话给货运代理更便宜。你还认为它的快递兄弟很有用吗？在我们的迷你仓库实践中，确实有一些支持服务是至关重要的，但它们绝对不是“跑腿的”
记者：你能举个例子吗？
周博士：例如，对于装修房屋和存放家具的顾客来说，对衣服和锅碗瓢盆的存放、分类和包装服务有需求。一些高端客户不会自己去做，他们都是由我们在市中心仓库的团队操作的。例如，一个成熟的团队需要提供大量的家具拆卸、组装、修复甚至维护工作。京东的"快递兄弟"能做这些事情吗？JD.com提到了文件存储服务。事实上，文件存储服务非常复杂，包括信息和资产的存储、物理文档管理、数字转换、数据管理和安全销毁，以及一系列服务，而不仅仅是简单的文件堆叠。在小型仓储行业，美国公共仓储的市值不低于万科。仅从事文件存储的美国iron mountain company是一家在纽约证券交易所上市的全球性企业，专注于信息和资产的存储、保护和管理。作为小型仓库行业的从业者，我一直认为小型仓库是一种服务，而不仅仅是一个空间。我们为首届中国进口博览会的参展商提供服务，包括仓单、仓储保险和运输保险。展览前，展品将被运输和安装。展览结束后，我们将负责拆卸、运回仓库和储存。在客户告知杭州下一次展览的时间和地点后，我们将负责将展品从仓库中取出，并准时运送到位。整个服务完成后，流程顺利，客户只需支付1000元的总费用。这项服务赢得了顾客的赞许，并给予我们赞扬。
记者：你似乎对“井小仓”的发展并不乐观。你能给他们一些建设性的建议吗？
周：说实话，我非常感谢进入小仓库市场。昨天，它宣布进入这个市场，立即引起了轩然大波，大大提高了这个行业的知名度，让人们了解了迷你仓库和我们的行业。这是京东的贡献。我们所有人都在小仓库行业辛勤工作了这么多年，却没有取得如此大的宣传效果。至于建设性的建议，我认为一些大企业应该做减法而不是加法，现在是这样，将来也是这样。在经济繁荣时期，主业赚钱，副业也赚钱。许多企业什么都吃，什么都做。当经济衰退时，从主要行业赚钱越来越难，从副业赚钱越来越难。我该怎么办？我想是减法。专业事务应由专业组织处理。横向整合有时比纵向整合更好。京东物流最初与京东的电子商务合作，后来发展了快递服务，现在发展了小仓库服务。这让我想起了一个笑话：——。吃完饺子后，我发现还剩下一点醋，太浪费了。为了不浪费一点醋，我又买了两公斤螃蟹。
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关于“京小仓”的推出，我们采访了《物流地产》作者、小型仓储业专家、中城自营仓董事长周博士，请他分析“京小仓”的未来发展前景及其对整个小型仓储业的影响。
记者：像京东这样的大企业进入小仓储业应该被视为小仓储业的一件大事。“京小仓”的推出会不会对整个小仓行业产生破坏性影响？
周：我也很关注“北京”的推出。我不认为这一定会对小型仓库行业产生破坏性影响。虽然迷你仓库是一个非常细分的行业，但近年来很多知名企业都进入了这个行业，如中国航空工业、凯德置地、万科等。这些企业的名气和影响力不亚于京东，但没有一家发展成为行业的龙头企业。相反，正是这些专业存储服务公司成为了该行业的领导者。这是一个专业化的时代，而不是一个巨型企业可以吃掉一切的时代。
采访者：然而，不可否认的是，JD.com拥有强大的优势。“京小仓”整合京东网在全国600多个高标准仓库资源，依靠专业服务团队全天候为用户提供全程监管，这难道不是一个压倒性的优势吗？
周博士：的确，我注意到这一点在京东官方公开号介绍京晓仓时也有所强调。这只能表明京东在小型仓库行业的无知。业内人士都知道，迷你仓库只有在上海北部、广州和深圳四个一线城市以及杭州、成都、武汉和南京等几个二线城市才有市场，其他数百个城市也没有对迷你仓库的需求。然而，JD.com在全国各城市拥有600多个高标准仓库。试想，在太仓、嘉兴和惠州的仓库对“北京小仓库”业务有什么意义？小型仓储服务具有明显的地域特征，城市范围以外的仓储资源对城市小型仓储服务没有意义。
记者：那么，以上海为例，京东在上海的仓库资源是否有助于“京小仓”在上海开展小仓库业务？
程健：我可以负责任地说：不.京东在华东地区的仓库主要位于上海、嘉兴、温州、金华、苏州、湖州、淮安、南通、宿迁、安庆和合肥。上海的仓库都位于距离市区50多公里的远郊，而迷你仓库服务要求仓库位于市区，以方便客户24小时取货。因此，JD.com表示，分布在全国各城市的600多个高标准图书馆与其小型仓库业务没有交集。
记者：京东物流在市区也有很多小仓库。否则，如何进行物流配送和快递服务？这些小仓库是否是“北京小仓库”开展小仓库业务的仓库资源？
周：我知道在市区租了很多临街的商店、小仓库、办公室和住宅。JD.com作为收发物品的基地，面积只有十几平方米，几百平方米。首先，这些物业基本上不是所谓的高标准仓库。“高标准图书馆”在功能布局、建筑标准、结构标准、机电标准、消防设计标准等方面都有要求。这些设施远未达到“高标准图书馆”的标准。其次，虽然迷你仓库在中国的发展历史很短，但在国外已经有50到60年的历史，是一种非常成熟的产品和服务。从业者对什么是迷你仓库或者它应该是什么样子有一个共同的理解。他们不只是创建一个仓库，因为它很小，可以称之为迷你仓库。迷你仓库还具有行业公认的功能布局标准、消防设计标准、设施标准、流程标准和管理流程标准。每个小型仓库占地1000平方米甚至几千平方米，造价几百万元。目前京东在市区的配送站和小仓库远远达不到“高标准仓库”的标准，也远远达不到小仓库的标准。
记者：北京小仓的收费标准已经公布。你认为他们的定价体系有竞争力吗？
周：我也注意到了“北京”的收费标准。当我看到这个标准的时候，我的第一印象是“肖静仓”可能只是借用了迷你仓的名字，它生产的产品可能是“建仓”，甚至是室内的“堆场”。因为它的收费标准只与“简易仓库”或室内“货场”的成本相匹配，不可能与小型仓库的成本相匹配。
记者：你的基础是什么？
周：迷你仓库有自己的行业建设规范。它应该能够为一个家庭拥有一个仓库和独立的门锁。消防设计要求主走廊为1.4米，分支走廊为1.2米。我们在市中心区的自营仓库主要由10-20立方米的大中型小型仓库组成。在1000平方米的使用面积中，不包括走廊，只有50%或500平方米的仓库面积可以真正建成出租。在经营过程中，总会有人租房，有人退租。不可能无缝连接。总会有一定比例的空置率。将年满意度保持在70%是件好事。这样，只有350平方米的土地可以真正地贡献租金。也就是说，小型仓储企业租用他人仓库，生产许可面积为1200平方米，租金为1.5元/天/平方米，入住率往往只有80%，实际使用面积只有1000平方米左右，扣除走廊和其他非租赁区域后，可租面积只有500平方米，扣除空置率后，可租面积只有350平方米。因此，350平方米的面积每天每平方米的租金是5.14元，可以产生收入。假设仓库能达到2.7米，每立方米的租金是1.9元，不包括水电、物业、劳动力和营销费用。“北京小仓”的收费大约是每天每立方米1.67元。我很奇怪，它是怎么做到的？唯一的办法就是放弃“一户一仓”和“独立门锁”的一般规则，取消走廊，增加出租面积，甚至把储物堆起来，成为一个室内“储物场”。这是什么样的迷你仓库？
记者：撇开仓储设施不谈，你认为“井小仓”的商业逻辑是否正确？它确实抓住了城市居民的消费痛点，而且它确实解决了人们的存储问题，不是吗？
周博士：我认为“北京”的商业逻辑基本上是错误的。其所谓的消费痛点是虚构的，而不是真实的。这是我多年来对小型仓库行业的理解。中国大陆的小型仓库市场仍处于初级阶段。总体而言，市场需求疲软，发电的总体需求远未到来。在可预见的三到五年内，美式和港式的普遍、广泛和日常的小型仓库需求不会在中国大陆出现。中国大陆的小型仓库业只能由临时的、局部的、零星的和突然的需求来支撑。这对中国大陆小型仓库的发展是不利的。与此同时，由于中国一线城市房价和租金高，人口密度小，变化频率大。因此，偶尔会有对小型仓库的突然需求。考虑到中国一线城市人口众多，即使分布稀疏的小型仓库的需求比例乘以如此庞大的人口基数，也足以支撑萌芽中的中国大陆小型仓库的生存和发展，这对中国大陆小型仓库的发展是一个有利的局面。这些是中国大陆小仓库市场的基本国情。我们必须清楚地认识到，中国大陆的小仓库市场与国外的小仓库市场有着本质的区别，没有可比性。中国大陆的迷你仓库市场还没有满足一定规模的日常需求。因此，我们应该警惕针对日常需求的营销行动。京东显然没有意识到这一点。
市中心自助储物的真实照片
采访者：但是，市场上的确存在日常性物品存储需求，的确存在日常生活用品、个人爱好用品、收藏品、临时寄存物品等多种存储需求，的确存在行政物资、展会活动物料存储等多种需求，包括办公用品、档案文件、工具器械等物品存放的需求。
周博士：需求是否存在是一个经验问题，而不是一个商业问题。只有当需求达到一定数量时，业务逻辑才能得到支持。只有一点点需求根本无法支撑一个企业。日常需求确实存在，但很少。在我们的中心城市，自储总收入不超过15%。剩下的85%是偶尔的需求。例如，装修业主在装修房屋时对家具存放的需求非常大，普通人临时存放家具物品用于房屋置换的需求也不小，外迁户临时存放物品在国外也很少见。但在中国大陆，这是主要需求。
记者：京东的物流资源，比如它的快递兄弟，是不是“京东仓”发展的重要推动力？
程健：这没有多大意义，或者说没有多大意义。在一线城市提货和运输货物根本不是问题。打电话给货运代理更便宜。你还认为它的快递兄弟很有用吗？在我们的迷你仓库实践中，确实有一些支持服务是至关重要的，但它们绝对不是“跑腿的”
记者：你能举个例子吗？
周博士：例如，对于装修房屋和存放家具的顾客来说，对衣服和锅碗瓢盆的存放、分类和包装服务有需求。一些高端客户不会自己去做，他们都是由我们在市中心仓库的团队操作的。例如，一个成熟的团队需要提供大量的家具拆卸、组装、修复甚至维护工作。京东的"快递兄弟"能做这些事情吗？JD.com提到了文件存储服务。事实上，文件存储服务非常复杂，包括信息和资产的存储、物理文档管理、数字转换、数据管理和安全销毁，以及一系列服务，而不仅仅是简单的文件堆叠。在小型仓储行业，美国公共仓储的市值不低于万科。仅从事文件存储的美国iron mountain company是一家在纽约证券交易所上市的全球性企业，专注于信息和资产的存储、保护和管理。作为小型仓库行业的从业者，我一直认为小型仓库是一种服务，而不仅仅是一个空间。我们为首届中国进口博览会的参展商提供服务，包括仓单、仓储保险和运输保险。展览前，展品将被运输和安装。展览结束后，我们将负责拆卸、运回仓库和储存。在客户告知杭州下一次展览的时间和地点后，我们将负责将展品从仓库中取出，并准时运送到位。整个服务完成后，流程顺利，客户只需支付1000元的总费用。这项服务赢得了顾客的赞许，并给予我们赞扬。
记者：你似乎对“井小仓”的发展并不乐观。你能给他们一些建设性的建议吗？
周：说实话，我非常感谢进入小仓库市场。昨天，它宣布进入这个市场，立即引起了轩然大波，大大提高了这个行业的知名度，让人们了解了迷你仓库和我们的行业。这是京东的贡献。我们所有人都在小仓库行业辛勤工作了这么多年，却没有取得如此大的宣传效果。至于建设性的建议，我认为一些大企业应该做减法而不是加法，现在是这样，将来也是这样。在经济繁荣时期，主业赚钱，副业也赚钱。许多企业什么都吃，什么都做。当经济衰退时，从主要行业赚钱越来越难，从副业赚钱越来越难。我该怎么办？我想是减法。专业事务应由专业组织处理。横向整合有时比纵向整合更好。京东物流最初与京东的电子商务合作，后来发展了快递服务，现在发展了小仓库服务。这让我想起了一个笑话：——。吃完饺子后，我发现还剩下一点醋，太浪费了。为了不浪费一点醋，我又买了两公斤螃蟹。
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