《来自昔年_惜年的回答：》
1、出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋的，与承租人的租赁合同无效。但是，在一审法院辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定其有效。
2.出租人与承租人订立的租赁合同对未经批准或者未按照批准的内容建造的临时建筑无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准的，人民法院应当认定其有效。
3.租赁期限超过临时建筑使用期限的，超过租赁期限的部分无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期有效。
4.人民法院不支持当事人以租赁合同未依照法律、行政法规办理登记手续为由确认租赁合同无效的请求。双方同意办理登记手续作为租赁合同生效的条件的，以协议为准。但是，一方已经履行了主要义务，另一方接受的义务除外。
《来自一米兰132456的回答：》
1.如果房屋和土地分别转让，合同无效。
《中华人民共和国物权法》第147条规定:“转让、交换、投资或者赠与建筑物、构筑物及其附属设施的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处置。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定:“土地使用者转让地上建筑物及其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让的除外”。《城市房地产管理法》第42条规定:“房地产转让时，土地使用权转让合同中规定的权利义务随之转移。”这是我国现行法律对土地和房屋管理采用的“房屋一体化”原则。根据这一原则，当所有人处分自己的房屋时，建筑物所占范围内的土地使用权应一并处分。因为房子是建在土地上的，与土地是分不开的。因此，房屋所有权通过出售方式转让时，房屋所占面积内的土地使用权也必须同时转让。出卖人将房屋产权和土地使用权分别转让给不同的买受人，或者在出卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权的，买受人可以提出买卖合同无效。
2.该合同因侵犯优先购买权而无效。
《物权法》第103条规定，如果共有人未就不动产或动产的共同所有权或共同所有权达成一致，或协议不明确，则共同所有权应视为股份共同所有权，除非共有人有家庭关系等。第《民法通则》号法第78条规定:"财产可以由两个以上的公民和法人分享。总股份分为股份和股份。共有人应当按照各自的份额分享共有财产的权利和义务。共有人对共有财产拥有权利和义务。每个共有人都有权要求分割或转让他的份额。但是，在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。《合同法》第230条:出租人出售租赁物的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下购买租赁物。最高人民法院《关于执行若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出售租赁房屋时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权；出租人未按照本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告出售无效。”当房子的主人卖了房子
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应具备以下条件:已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；根据商品房预售情况，开发建设投资已达到项目总投资的25%以上，建设进度和竣工交付日期已经确定；向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，领取商品房预售许可证。如果不符合上述条件，买方可以请求法院或仲裁机构宣布销售无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的预售合同视为无效，但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。
4.买受人因恶意串通第三方另行签订商品房买卖合同并交付房屋使用而无法取得房屋的，买卖合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:买受人以出卖人与第三人恶意串通订立单独的商品房买卖合同，交付房屋使用，致使买受人无法取得房屋为由，要求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，买受人应当予以支持。
5.无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。
《民法通则》第12条规定，10岁以下的未成年人是无民事行为能力人，其法定代理人应在民事活动中代表他。第十三条规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，其法定代理人应当在民事活动中代表他。第五十八条下列民事行为无效: (一)无民事行为能力人实施的民事行为。因此，无民事行为能力人签订的购房合同无效。
6.限制行为能力人未经法定代表人同意而签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第12条规定，10岁以上的未成年人是民事行为能力有限的人，只能从事与其年龄和智力相适应的民事活动。其他民事活动应当由其法定代表人代表或者经其同意。《民法通则》第13条第2款规定，不能完全识别其行为的精神病人是限制民事行为能力的人，可以开展与其精神健康相适应的民事活动。其他民事活动应当由其法定代表人代表或者经其同意。《民法通则》第58条规定下列民事行为无效:(2)限制民事行为能力人不能依法独立实施行为的。
第《合同法》号法第47条规定:“限制民事行为能力人订立的合同，经其法定代表人批准后生效，但纯粹利益合同或根据其年龄、智力和精神健康状况订立的合同，不必经其法定代表人批准。对方可以督促法定代表人在一个月内予以批准。法定代表人未作表示的，视为拒绝追认。善意相对人有权在合同生效前解除合同。撤销须以通知方式作出。”
7 .房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益的，所签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第58条规定，下列民事行为无效:(4)损害国家、集体或第三方利益的恶意串通；《合同法》规定，第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效: (二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的。
8.权属有争议的房屋买卖合同无效
《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产不得转让:(5)权属有争议。上述法律规定是《城市房地产管理法》专项法律法规的禁止性规范，是强制性规定。《合同法》第52条规定，在下列情况下，合同无效
第三十八条下列房地产不得转让: (二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的。上述法律规定是《中华人民共和国城市房地产管理法》专项法律法规的禁止性规范，是强制性规定。《城市房地产管理法》第52条规定，有下列情形之一的合同无效: (五)违反法律、行政法规强制性规定的。被司法机关或者行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房屋，在上述措施解除前，房屋所有人不得出售该房屋，否则所签订的房屋买卖合同无效。例如，法院依法查封的房屋，拆迁规划红线内的房屋等。
《合同法》
1、出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋的，与承租人的租赁合同无效。但是，在一审法院辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定其有效。
2.出租人与承租人订立的租赁合同对未经批准或者未按照批准的内容建造的临时建筑无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准的，人民法院应当认定其有效。
3.租赁期限超过临时建筑使用期限的，超过租赁期限的部分无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期有效。
4.人民法院不支持当事人以租赁合同未依照法律、行政法规办理登记手续为由确认租赁合同无效的请求。
双方同意办理登记手续作为租赁合同生效的条件的，以协议为准。但是，一方已经履行了主要义务，另一方接受的义务除外。
二.无效租赁合同的法律后果
1、房屋租赁合同无效，当事人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般予以支持。
人民法院应当根据合同法的有关规定和本司法解释的有关规定，处理当事人因合同无效造成损失的赔偿请求。
2.承租人同意与出租人一起装修。租赁合同无效，附属装修未形成，出租人同意使用的，可以折价归出租人所有。承租人不同意使用的，可以拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当将其恢复原状。
出租人同意使用附属装饰的，可以将其转为出租人占有。如有异议，双方应按导致合同无效的过错分担现值损失。
3.承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分无效。但是，除非出租人和承租人之间另有约定。
4.出租人知道或应该知道承租人的转租，但在六个月内没有提出任何异议。出租人以承租人未同意为由要求解除合同或者发现转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同发生争议的，人民法院可以通知转租人作为第三人参加诉讼。
5.因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同的，人民法院应当支持分承租人代表承租人支付未付租金和违约金的请求，以维护出租人解除合同的权利。但是，除非转租合同无效。
如果转租人代表转租人支付的租金和违约金超过
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《来自昔年_惜年的回答：》
1、出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋的，与承租人的租赁合同无效。但是，在一审法院辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定其有效。
2.出租人与承租人订立的租赁合同对未经批准或者未按照批准的内容建造的临时建筑无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准的，人民法院应当认定其有效。
3.租赁期限超过临时建筑使用期限的，超过租赁期限的部分无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期有效。
4.人民法院不支持当事人以租赁合同未依照法律、行政法规办理登记手续为由确认租赁合同无效的请求。双方同意办理登记手续作为租赁合同生效的条件的，以协议为准。但是，一方已经履行了主要义务，另一方接受的义务除外。
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1.如果房屋和土地分别转让，合同无效。
《中华人民共和国物权法》第147条规定:“转让、交换、投资或者赠与建筑物、构筑物及其附属设施的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处置。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定:“土地使用者转让地上建筑物及其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让的除外”。《城市房地产管理法》第42条规定:“房地产转让时，土地使用权转让合同中规定的权利义务随之转移。”这是我国现行法律对土地和房屋管理采用的“房屋一体化”原则。根据这一原则，当所有人处分自己的房屋时，建筑物所占范围内的土地使用权应一并处分。因为房子是建在土地上的，与土地是分不开的。因此，房屋所有权通过出售方式转让时，房屋所占面积内的土地使用权也必须同时转让。出卖人将房屋产权和土地使用权分别转让给不同的买受人，或者在出卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权的，买受人可以提出买卖合同无效。
2.该合同因侵犯优先购买权而无效。
《物权法》第103条规定，如果共有人未就不动产或动产的共同所有权或共同所有权达成一致，或协议不明确，则共同所有权应视为股份共同所有权，除非共有人有家庭关系等。第《民法通则》号法第78条规定:"财产可以由两个以上的公民和法人分享。总股份分为股份和股份。共有人应当按照各自的份额分享共有财产的权利和义务。共有人对共有财产拥有权利和义务。每个共有人都有权要求分割或转让他的份额。但是，在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。《合同法》第230条:出租人出售租赁物的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下购买租赁物。最高人民法院《关于执行若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出售租赁房屋时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权；出租人未按照本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告出售无效。”当房子的主人卖了房子
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应具备以下条件:已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；根据商品房预售情况，开发建设投资已达到项目总投资的25%以上，建设进度和竣工交付日期已经确定；向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，领取商品房预售许可证。如果不符合上述条件，买方可以请求法院或仲裁机构宣布销售无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的预售合同视为无效，但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。
4.买受人因恶意串通第三方另行签订商品房买卖合同并交付房屋使用而无法取得房屋的，买卖合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:买受人以出卖人与第三人恶意串通订立单独的商品房买卖合同，交付房屋使用，致使买受人无法取得房屋为由，要求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，买受人应当予以支持。
5.无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。
《民法通则》第12条规定，10岁以下的未成年人是无民事行为能力人，其法定代理人应在民事活动中代表他。第十三条规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，其法定代理人应当在民事活动中代表他。第五十八条下列民事行为无效: (一)无民事行为能力人实施的民事行为。因此，无民事行为能力人签订的购房合同无效。
6.限制行为能力人未经法定代表人同意而签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第12条规定，10岁以上的未成年人是民事行为能力有限的人，只能从事与其年龄和智力相适应的民事活动。其他民事活动应当由其法定代表人代表或者经其同意。《民法通则》第13条第2款规定，不能完全识别其行为的精神病人是限制民事行为能力的人，可以开展与其精神健康相适应的民事活动。其他民事活动应当由其法定代表人代表或者经其同意。《民法通则》第58条规定下列民事行为无效:(2)限制民事行为能力人不能依法独立实施行为的。
第《合同法》号法第47条规定:“限制民事行为能力人订立的合同，经其法定代表人批准后生效，但纯粹利益合同或根据其年龄、智力和精神健康状况订立的合同，不必经其法定代表人批准。对方可以督促法定代表人在一个月内予以批准。法定代表人未作表示的，视为拒绝追认。善意相对人有权在合同生效前解除合同。撤销须以通知方式作出。”
7 .房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益的，所签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第58条规定，下列民事行为无效:(4)损害国家、集体或第三方利益的恶意串通；《合同法》规定，第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效: (二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的。
8.权属有争议的房屋买卖合同无效
《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产不得转让:(5)权属有争议。上述法律规定是《城市房地产管理法》专项法律法规的禁止性规范，是强制性规定。《合同法》第52条规定，在下列情况下，合同无效
第三十八条下列房地产不得转让: (二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的。上述法律规定是《中华人民共和国城市房地产管理法》专项法律法规的禁止性规范，是强制性规定。《城市房地产管理法》第52条规定，有下列情形之一的合同无效: (五)违反法律、行政法规强制性规定的。被司法机关或者行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房屋，在上述措施解除前，房屋所有人不得出售该房屋，否则所签订的房屋买卖合同无效。例如，法院依法查封的房屋，拆迁规划红线内的房屋等。
《合同法》
1、出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋的，与承租人的租赁合同无效。但是，在一审法院辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定其有效。
2.出租人与承租人订立的租赁合同对未经批准或者未按照批准的内容建造的临时建筑无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准的，人民法院应当认定其有效。
3.租赁期限超过临时建筑使用期限的，超过租赁期限的部分无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期有效。
4.人民法院不支持当事人以租赁合同未依照法律、行政法规办理登记手续为由确认租赁合同无效的请求。
双方同意办理登记手续作为租赁合同生效的条件的，以协议为准。但是，一方已经履行了主要义务，另一方接受的义务除外。
二.无效租赁合同的法律后果
1、房屋租赁合同无效，当事人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般予以支持。
人民法院应当根据合同法的有关规定和本司法解释的有关规定，处理当事人因合同无效造成损失的赔偿请求。
2.承租人同意与出租人一起装修。租赁合同无效，附属装修未形成，出租人同意使用的，可以折价归出租人所有。承租人不同意使用的，可以拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当将其恢复原状。
出租人同意使用附属装饰的，可以将其转为出租人占有。如有异议，双方应按导致合同无效的过错分担现值损失。
3.承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分无效。但是，除非出租人和承租人之间另有约定。
4.出租人知道或应该知道承租人的转租，但在六个月内没有提出任何异议。出租人以承租人未同意为由要求解除合同或者发现转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同发生争议的，人民法院可以通知转租人作为第三人参加诉讼。
5.因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同的，人民法院应当支持分承租人代表承租人支付未付租金和违约金的请求，以维护出租人解除合同的权利。但是，除非转租合同无效。
如果转租人代表转租人支付的租金和违约金超过
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