大家可以列出房价涨跌的原因。但是，仅仅从投资的角度来看，你手里的房产有没有持有价值？本周《财道》，我们和北京金融商业生活高级理财策划经理龙飞一起，筛选了北京部分楼盘，剥离了学区、商圈、医院、交通等外部附加值后，客观估算了住宅楼盘背后的投资价值。我的租售比高吗？财务经理暗示，人周围的资产在过去的一年里发生了很大的变化。尤其是房价，从年初的持续低迷到最近的集体上涨，不断涌现，使得目前的房地产价格被推至历史新高。相比之下，租赁市场疲软，一直处于不温不火的状态。两者的反差也充分体现在房屋租售比的经济数据上。“租售比无处不在。我们小区27000块的价格不高吗？”住在海淀区稻香园小区的刘先生向财务经理提问。理财策划经理龙飞解释说，所谓的“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比。按照国际标准，房屋的合理租售比在1: 200到1: 300之间。这个比例是指房子租出去，200到300个月内(大致相当于16到25年)可以收回房款，买房划算。如果租售比低于1: 300，说明房地产投资价值相对较小，房地产泡沫已经出现。根据北京二手房经纪公司的数据，2009年底北京二手房租售比超过1: 500。根据2009年12月的一份报告显示，目前北京房屋的租售比已经达到1: 525，远超国际标准数据1: 200到1: 300。上海、深圳等其他城市的房屋租售比已经超过1: 400，这意味着至少需要40到50年才能收回购房款，远高于国际标准。目前应该继续关注北京楼市的投资，还是高水平盈利？与“房价会涨得更高”的预期不同，业内有人认为大城市商品房的投资价值已经基本丧失，不适合投资。不管这个观点是否合理，财务经理龙飞会在下面的分析中为你解读。首先，财务经理展示了不同地区不同类型房地产的租售比：这里选择了住宅、商住、商业和公寓四种类型的房子进行比较。根据不同类型，选择相应的有代表性的小区或楼盘。分别是位于北四环中关村附近的稻香园小区(住宅)、位于CBD商圈的建外SOHO(商住)、位于CBD商圈的中央世贸中心(商业)、位于北三环内的韦伯豪小区(公寓)。经过财务经理的详细调查，这四个属性的数据如表1所示。从表1可以看出，住宅租售比指标明显偏离正常值，为1: 559，即收回投资成本需要46年半，与正常值相差较大。另外，商业中心世贸中心和建外SOHO商住楼的租售比房子公寓更合理。这就导致了商品房比住宅更有投资价值的结论，或者说目前商品房和住宅存在倒挂现象，这在一定程度上反映了继续投资住宅会有很大的风险。真实收益比不上存款？财务经理提示：目前住房投资不仅低于国债以外的其他投资工具，而且收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。从风险的角度来看，投资住房也有房价下跌的风险，而一年期的常规风险是相对的
“所谓年内投资回报，就是当年不考虑房价涨跌带来的风险，只考虑房屋租赁带来的投资回报。”蜻蜓说。龙飞在稻香园小区选了一套100平米的房子。按照每平米2.7万元的售价，买这套房子需要270万元。按照现在的市场价，房子可以租到每月5000元。“但是租房是有一定成本的。首先要考虑房主的必要支出，比如物业费、取暖费等。在目前的市场上，这些往往不会传递给租户。”蜻蜓指出。同时，财务经理建议，租房的个人所得税也要考虑在内。毕竟，依法纳税是每个公民的义务。第三，要考虑必要的中介费支出。目前房产中介基本上都是向月租3000元以上的房主收取一些合理的中介费，所以也要考虑租房的成本。最后要考虑出租屋的空置率。一旦找不到合适的租户，这段时间不会给房主带来现金收益，所以我们需要在这里提高一些成本。综上所述的成本，一个月的房租算成本，也就是5000元。后来龙飞做了一个简单的计算：租房一年能给业主带来5000(12-1)=55000元，由此计算出当年内部投资收益率为55000/2700000=2.04%。也就是不考虑房价涨跌，房主当年能拿到的回报率是2.04%。然后龙飞将收益率列表与市场上比较流行的投资工具进行对比，选择一年期定期存款、一年期国债和沪深300综合指数。龙飞评论说，从表2可以看出，目前的住房投资不仅低于除国债以外的其他投资工具，重要的是收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。从风险来看，投资住房也有房价下跌的风险，而一年定期风险相对较低。从这个角度来看，目前住宅投资的投资回报率相对较低，风险也较大。
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大家可以列出房价涨跌的原因。但是，仅仅从投资的角度来看，你手里的房产有没有持有价值？本周《财道》，我们和北京金融商业生活高级理财策划经理龙飞一起，筛选了北京部分楼盘，剥离了学区、商圈、医院、交通等外部附加值后，客观估算了住宅楼盘背后的投资价值。我的租售比高吗？财务经理暗示，人周围的资产在过去的一年里发生了很大的变化。尤其是房价，从年初的持续低迷到最近的集体上涨，不断涌现，使得目前的房地产价格被推至历史新高。相比之下，租赁市场疲软，一直处于不温不火的状态。两者的反差也充分体现在房屋租售比的经济数据上。“租售比无处不在。我们小区27000块的价格不高吗？”住在海淀区稻香园小区的刘先生向财务经理提问。理财策划经理龙飞解释说，所谓的“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比。按照国际标准，房屋的合理租售比在1: 200到1: 300之间。这个比例是指房子租出去，200到300个月内(大致相当于16到25年)可以收回房款，买房划算。如果租售比低于1: 300，说明房地产投资价值相对较小，房地产泡沫已经出现。根据北京二手房经纪公司的数据，2009年底北京二手房租售比超过1: 500。根据2009年12月的一份报告显示，目前北京房屋的租售比已经达到1: 525，远超国际标准数据1: 200到1: 300。上海、深圳等其他城市的房屋租售比已经超过1: 400，这意味着至少需要40到50年才能收回购房款，远高于国际标准。目前应该继续关注北京楼市的投资，还是高水平盈利？与“房价会涨得更高”的预期不同，业内有人认为大城市商品房的投资价值已经基本丧失，不适合投资。不管这个观点是否合理，财务经理龙飞会在下面的分析中为你解读。首先，财务经理展示了不同地区不同类型房地产的租售比：这里选择了住宅、商住、商业和公寓四种类型的房子进行比较。根据不同类型，选择相应的有代表性的小区或楼盘。分别是位于北四环中关村附近的稻香园小区(住宅)、位于CBD商圈的建外SOHO(商住)、位于CBD商圈的中央世贸中心(商业)、位于北三环内的韦伯豪小区(公寓)。经过财务经理的详细调查，这四个属性的数据如表1所示。从表1可以看出，住宅租售比指标明显偏离正常值，为1: 559，即收回投资成本需要46年半，与正常值相差较大。另外，商业中心世贸中心和建外SOHO商住楼的租售比房子公寓更合理。这就导致了商品房比住宅更有投资价值的结论，或者说目前商品房和住宅存在倒挂现象，这在一定程度上反映了继续投资住宅会有很大的风险。真实收益比不上存款？财务经理提示：目前住房投资不仅低于国债以外的其他投资工具，而且收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。从风险的角度来看，投资住房也有房价下跌的风险，而一年期的常规风险是相对的
“所谓年内投资回报，就是当年不考虑房价涨跌带来的风险，只考虑房屋租赁带来的投资回报。”蜻蜓说。龙飞在稻香园小区选了一套100平米的房子。按照每平米2.7万元的售价，买这套房子需要270万元。按照现在的市场价，房子可以租到每月5000元。“但是租房是有一定成本的。首先要考虑房主的必要支出，比如物业费、取暖费等。在目前的市场上，这些往往不会传递给租户。”蜻蜓指出。同时，财务经理建议，租房的个人所得税也要考虑在内。毕竟，依法纳税是每个公民的义务。第三，要考虑必要的中介费支出。目前房产中介基本上都是向月租3000元以上的房主收取一些合理的中介费，所以也要考虑租房的成本。最后要考虑出租屋的空置率。一旦找不到合适的租户，这段时间不会给房主带来现金收益，所以我们需要在这里提高一些成本。综上所述的成本，一个月的房租算成本，也就是5000元。后来龙飞做了一个简单的计算：租房一年能给业主带来5000(12-1)=55000元，由此计算出当年内部投资收益率为55000/2700000=2.04%。也就是不考虑房价涨跌，房主当年能拿到的回报率是2.04%。然后龙飞将收益率列表与市场上比较流行的投资工具进行对比，选择一年期定期存款、一年期国债和沪深300综合指数。龙飞评论说，从表2可以看出，目前的住房投资不仅低于除国债以外的其他投资工具，重要的是收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。从风险来看，投资住房也有房价下跌的风险，而一年定期风险相对较低。从这个角度来看，目前住宅投资的投资回报率相对较低，风险也较大。
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