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美国加息，在中国买房的机会来了

北京时间12月15日凌晨3点，美联储宣布利率决议，将联邦基金利率上调25个基点。美联储利率决定的上限和下限分别为0.75%和0.5%。这是美联储近一年来第二次加息。加息的结果并不出人意料。更重要的是，美联储决议称2017年有望三次加息！预计未来加息路径将更加迅速，长期联邦基金利率将上调0.1个百分点至3.0%。决议声明获得一致通过。

从全球经济形势来看，美国大选后，美元进入加息通道，全球货币瞬间暴跌！继英国的英国退出欧盟之后，欧盟的“黑天鹅”事件频频发生，欧美日继续实行量化宽松。金砖国家经济发展仍面临困难，经济形势日益复杂。此时，对于中国经济和楼市来说，美元加息是一只“黑天鹅”！那么，美元进入利率通道对中国楼市有什么影响？

影响之一：当美元进入加息通道时，国内资金将继续“出逃”，这对中国逐渐降温的楼市“不利”。

美元进入加息渠道后，全球资本也会流向美国，中国也一样。以中国外汇储备为例。两年前(截至2014年3月底，中国外汇储备余额为3.95万亿美元，居世界首位)，中国外汇储备达到约4万亿美元的历史峰值。但自2014年6月美国开始提出货币正常化问题以来，中国外汇储备大幅减少，截至2016年12月，已降至3万亿美元左右。

美元进入未来1-2年加息通道后，预计未来1-2年中国外汇储备可能减少到2-2.5万亿美元。这说明未来国内资金还会继续“逃”，那么这些资金会逃到哪里去呢？显然，转向美元资产或房地产。这对已经开始调控并逐渐降温的中国楼市来说是“不好”的。

影响二：美元进入加息通道，全球资产配置方向转向美元资产或房地产。中国高净值个人配置美元资产的趋势将更加明显。

美元进入加息通道。从全球投资者或富人的资产配置来看，购买或增加美元资产是他们的最佳选择，美国房地产市场更具投资价值。在这种市场背景下，美元计价资产正在升值，而中国楼市在调控政策的压力下进入调整周期。中国投资者或高净值个人会比较中美楼市的变化周期和投资价值，最终选择投资价值正在上升的美国房产或美元定价资产。

第三个影响：美元进入加息通道，国内房企海外债务成本，尤其是美元债务进一步增加。同时，由于人民币贬值，房企仍将面临诸多汇兑损失。

随着人民币汇率的持续下跌，以美元债券为首的海外公司债券的成本由于人民币贬值而不断上升。而且美元进入加息渠道后，人民币的预期贬值还会继续，这意味着这些债券的成本还会继续上升。

比如有美元债务的房企，由于汇率因素损失惨重。以中国恒大为例，上半年净利润20.17亿元，汇率变动损失高达15.7亿元。其他上市房地产企业也因汇率因素遭受不同程度的损失，其中融创中国因汇率变动损失3.76亿元，C

从未来发展趋势来看，由于人民币汇率预计将继续下跌，美元债务成本将继续上升，预计2017年汇兑损失将继续大幅增加，这使得一些房企不得不选择提前赎回以降低成本。从2015年下半年开始，房企开始集中赎回美元债务，部分房企选择发行境内公司债，部分房企以利率更高的新债替代旧债。

第四个影响：美元加息加速了国内楼市的调整，楼市“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”，加速市场集中度的特征会更加明显。

从2016年房地产企业销售总额来看，万科、恒大、碧桂园2016年的销售额预计将达到1.2万亿元左右，占全国行业市场份额的12-15%，市场集中度越来越高。同时，从目前的行业竞争格局来看，2016年销售超千亿的房地产企业有11家，1000亿的房地产企业竞争风起云涌。中海部、招商局、保利部、绿地等央企，国企试图通过重组形成“巨无霸”财团，竞争异常激烈。对于大牌私企来说，没有软肋。例如，恒大通过频繁收购中豪地产、贾凯、廊坊开发、万科等房地产企业的物业或股权，实现了2016年销售业绩的跨越式增长；融创也积极推动并购。近两年来，融创收购了天朗、中裕地产、柯荣置地、金科等房地产企业的项目或股份，积极进行大规模扩张。

美元进入加息渠道后，国内资本继续流出，而国内资本市场环境日益严峻(2016年11月，M2同比增长11.4%，增速较上半年超过13%的最高值大幅下降。对于楼市，银监会和证监会收紧了房企的融资渠道)，这将加快中国楼市的调整期。

随着2017年年中楼市进入新一轮的市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，对于综合竞争力较强的房企，尤其是大型品牌房企，将成为逆势发展的契机，在下半年楼市中继续“大鱼吃小鱼”，提升行业规模优势。

影响五：经济危机周期与中国房地产调整周期重叠，2017-2018年美元加息将深化中国楼市调整，部分城市房价可能暴跌。

按照经济周期，经过几十年的推演，我们可以发现基本上是10年的经济周期。以往经济周期的低谷是2008年的美国次贷危机，1998年的亚洲金融危机，1988年前后苏州解体后东欧剧变引发的经济危机，1978年前后中国经济低迷。不用说，一般是10年一个经济周期。根据上述经济周期规律，这意味着中国经济将在2017-2018年左右面临新的底部。

从目前的商品房市场趋势来看，今年10月初，北京、深圳、合肥、苏州、南京、厦门等23个城市出台了集中调控政策。随着市场检查的开放，从典型的一二线城市的角度来看，10月份之后，商品房的成交量确实出现了30-50%的不同程度的下降，以上城市的商品房市场率先调整了成交量。

从2017年来看，上半年基本上是核心一二线城市供需双方的博弈阶段，量价势必会失去一个指标。由于春节后的集中推盘期是在4月下旬以后，即使5月至6月成交量有一个小的峰值，但总体来看，上半年的成交量必然是先下降，“稳量降价”已经成为现阶段楼市的特点。第三季度，从销量和价格两个指标来看，由于上半年销量亏损，下半年销售业绩势必冲刺。此外，下半年，由于2015年下半年到期的“杠杆”资金，房企的资金链正在收紧。预计三季度案件开始下降，整体市场呈现降价趋势，价格指标将发生变化。下半年，整体市场将呈现“量价”。这种情况很可能至少持续到2018年上半年。

由此我们发现，2017年下半年后，经济周期和房地产周期将同时处于低谷，届时市场将进入深度调整，这对房地产行业来说是一个艰难的挑战。特别是美元进入加息渠道后，一方面国内资本持续流出，另一方面国内经济形势不理想，货币政策继续宽松的空间不大(2016年11月，M2同比增长11.4%，增速较上半年最高值13%以上大幅回落)。对于楼市，银监会和证监会收紧了房企融资渠道，未来1-2年，房企尤其是杠杆较大的民营房企将面临资金支付压力

在这一点上，我们可以预计，当经济危机周期与中国房地产调整周期重叠时，美元加息将在2017-2018年深化中国房地产市场的调整，甚至深圳等核心一二线城市的房价将大幅下跌，部分民营房企很可能在本轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

所以对于房地产企业来说，总体来说，2017年上半年要提前规划，提前运行，争取更多的“窗口期”进行战略调整，防止下半年市场的突然变化造成企业资金出现问题。下半年，房企可以采取“以价换量”的策略，确保完成销售业绩。同时，由于市场低迷时期地价相对合理，房企可以选择核心城市在征地布局上“换岗”，调整城市布局，争取优质城市土地资源，争取2018年后下一轮市场上行周期的发展机会。

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