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再过一个月，楼市将在密集调控下度过2010年，但噪音并未平息。出乎意料的是，年底万科、恒大等大型基准地产企业掀起降价促销浪潮。这让原本的楼市似乎渐渐陷入了平静的状态，又变得热闹起来。令业界不解的是，截至今年10月，万科和恒大提前完成了年度销售目标，似乎没有必要通过降价促销来美化上市公司的业绩。晨报记者发现，大多数未能实现年度销售目标的开发商开始“挂靴休战”。考虑到政策等不确定因素，他们选择暂停销售计划，准备“等到明年”。据业内人士分析，由于对明年房地产市场的悲观预期，大型基准房地产企业现已进入准备期，年底降价促销，以便在明年的市场上主动征地、开发和战略决策。意想不到的提升今年11月初，行业龙头万科的声音突然大了起来。据了解，由万科武汉公司出售的万科洪钧、万科金隅华富、万科魅力城、万科高尔夫、万科城联合推出优惠活动，每套房产推出10套“一口价”专房，购房时将送出11888元的家电基金。然后，深圳万科和上海万科也报道了降价促销的消息。据说深圳万科第五园尾盘跌了20万，万科金色沁园、万科金色半山区项目也推出了10万、8万的优惠措施。万科在上海的项目也有不同程度的优惠。值得注意的是，万科并不是唯一降价促销的。今年5月出台第一轮调控措施后率先掀起降价潮的恒大地产，再次举起了降价促销的大旗。据了解，11月21日，沈阳恒大华府项目推出“八五折加九点七折”优惠活动。11月5日，恒大还推出了“全国联合发售10亿元”，涉及恒大在22个城市的60个楼盘。“这多少有点让人吃惊。”友威房地产研究中心副主任卢麒麟告诉早报记者，虽然临近年底，一些开发商会降价冲刺，但值得注意的背景是“万科和恒大已经提前完成。年度销售目标，没有冲刺压力。”的确，万科和恒大提前交出了年度成绩单。截至10月，万科销售额达到869.3亿元，超过年初设定的800亿元目标。业内预测万科年销售业绩可能超过1000亿元。恒大10月份的销售额也达到了500亿元，超过了400亿元的年度目标。隐藏的谜团，那么，业绩不错的万科和恒大在年底降价的原因是什么？华岩地产高级分析师张宏伟告诉早报记者，万科降价只是在部分城市进行，并不是在全国范围内。这可能是因为个别城市分行还没有达到区域销售目标，所以选择了区域降价促销冲动。对于万科武汉公司的实质性优惠活动，万科总部给出的回应是，为了保持更快的销售速度，将坚持以合理的价格出售房屋。至于什么是“更快的销售速度”，万科认为，项目推的当月销售率达到60%一般是一个比较理想的水平。“在这一大原则下，当地分行将因地制宜，根据当地市场的具体环境灵活制定销售策略。”恒大地产品牌中心负责人解释说，恒大地产今年销售收入400亿元的目标早在今年10月就提前完成了。沈阳恒大的降价行为与集团资金情况和销售压力无关。然而，在张宏伟看来，“恒大是一个发展迅速的开发商

恒大的中期业绩报告显示，今年上半年，恒大新增土地储备2221万平方米，总土地储备7238万平方米，被业界称为“土地储备之王”。张宏伟还说万科、恒大等。年底降价，主要是从公司战略发展的角度，而不是考虑短期利润。此时，大型房企积极通过降价储备资金，为明年的项目开发和征地扩建做准备，这是基于公司的长期战略发展。值得注意的是，万科近期在土地市场的表现也很活跃。今年11月15日，北京万科与五矿联手，以52.27亿元的高价拿下北京海淀区的两块住宅用地。11月19日，Zivanko迁至南京，以8.6亿元获得栖霞区仙林湖商住用地。据中国指数研究院统计，截至2010年10月底，万科今年已在全国各地收购土地78块，土地收购总额454亿元，规划总建筑面积1742万平方米。防患于未然在业内看来，开发商为了储备资金，为明年做准备，在临近年底的时候降价，其实反映了大型房企对明年市场不确定性的各种担忧。张宏伟表示，到传统淡季结束，大型房企为明年的战略调整做一些基础准备，做一些优惠活动来积累客户，是正常的市场行为。可以说，万科、恒大等大型房地产企业在部分城市提供打折促销，并不是因为资金链的问题。“但它肯定受到政策法规的影响。目前，市场对明年的预期仍然存在担忧，尤其是对中国货币政策的走向。”张宏伟强调，货币政策要紧或适度宽松。在管理层明确决定调整之前，开发商应该更明智。他们首先应该折价出售，以提取资金，为冬天做准备。对于2011年的市场，各方也给出了不乐观的判断。证大集团董事长戴志康最近告诉媒体，谈论房价是“危险的”，而且会有不确定的“危险”。至于房价未来走势，预计明年下半年会“有点麻烦”。上海中原研究咨询部主任宋惠勇告诉早报记者，虽然目前没有大幅降价，但在僵局下，卖家的主导地位正在受到挑战。预计这种放松将继续深化，成为成交量从明年12月反弹至明年的重要伏笔。“目前二手房市场(今年11月份)，不受发展节奏太大限制，来店人数还是比较少的。观望气氛浓厚，说明12月和明年1月楼市依然平淡，价格不会太多。大幅波动。”宋惠永指出。根据CICC近期的研究报告，近年来房地产调控力度逐渐加大。根据行业数据和房地产公司债券发行人第三季度报告的数据，房地产公司债券短期内的信用风险仍然很小。但考虑到本轮房地产调控将持续很长一段时间，2011年下半年将是房地产公司拥有流动性最差的时期，届时债务违约的可能性越来越大。

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