房地产市场的几个显著变化
1)中国房地产市场正以极快的速度进入二手房时代
2016年，中国41%的住房需求是通过二手房供应来满足的，今年1-5月，这一比例已经超过50%，其中北京、上海等一线城市的比例达到85%。从全年来看，今年中国至少50%的住房需求将通过二手房供应来满足。
目前，二手房市场已经成为中国住房供应的重要力量之一。根据供应链的数据，2016年北京二手房供应量为26.7万套，商品房供应量仅为4.8万套左右；相对而言，上海的供应结构更为合理，二手房与商品房的供应比例约为3: 1。从新房供应来看，上海全年新房供应基本保持稳定趋势，而北京近年来新房供应持续下降萎缩，新房供应能力持续减弱。
因此，在北京、上海等二手房供应占主导地位的市场中，住房供应能力更多地取决于二手房。
2)房产中介的悄然变化
在过去的几年里，房地产经纪人发展迅速，在二手房市场中发挥着越来越重要的作用。全国100万经纪人完成了近7万亿的房屋交易，为550多万家庭配套了自己喜欢的房子，这是一个非常好的成绩。
从行业角度来看，中介本质上是一个信息交易和匹配的平台。线下服务的规模效益和线上服务在房地产中介的网络效应，使得这个行业自然有很强的集中度。2016年，CR3浓度已超过30%。
今年，中介的监管和二手房的管理将在这个行业发挥积极作用。目前，中介市场已经形成了一批更加专业的参与者，这种变化对房地产市场的规范运作和政策的实施起到了关键作用。这个市场正在迅速形成一批专业化、制度化的力量，在房地产市场中发挥着越来越重要的作用。
3)整个市场结构正在发生变化
2016年市场的生成主要在于住房置换需求的集中释放。2016年，北京80%的购房需求是房屋置换需求。在房屋置换需求中，购房者的决策机制也相应发生了变化，因为有房在手，消费者需求在购买决策中的边际约束不再是首付和房贷。购买能力的提高也使得消费者的销售能力更强，对价格的敏感度降低，时机变得更加重要。
但是交易量的快速增加也伴随着巨大的风险，因为需求是在一个时间点快速释放的：第一，需求本身存在；其次，我们预计市场将在未来推出控制措施。因此，在这种情况下，时间因素导致住房交换需求在阶段性间隔内快速释放。在我们的调查中，我们发现一些学区的流失率超过了12，并且这个流失率的活动是异常的。即使政府不控制，市场也会有一个自然的下跌过程。
我们做了一个基本判断：当月均成交量在15000套左右时，市场价格会相对稳定；成交量不足一万套时，房价难以上涨；成交量高于2万套，房价就涨了。2016年北京高峰期间月平均成交量超过3.5万套，月平均成交2.5万套；目前北京日均成交量100套，月成交3000套。在这个成交量水平下，房价几乎很难上涨。目前市场处于这个周期，这种现状的形成既有监管因素，也有自然因素。
4)租赁市场的变化
首先房租没有减少，但还是比较稳定。我们认为租金水平从根本上取决于人均可支配收入，而从长期来看，租金收入弹性非常稳定，从长期来看，租金收入弹性为1。这几年整个市场基本保持了这个水平，今年也比较稳定，没有明显下滑。北京连锁店的租金市场份额在12%左右，可以大致反映不同商业区租金变化的趋势。我们可以看到这种趋势并没有明显下降，上海也是如此。相反，上海整体出租量上升较快，市场仍处于正常状态。
也有一些结构性市场租金下降。在上海租赁市场，两类产品的租赁价格都在下降。第一类是客户单价高的产品，真正的空置率是客户单价超过5000的优质房子。第二类是经营机构集中供应的房屋。通过降低租金，提高入住率，使整体回报率达到平衡。2016年，上海集中公寓迅速爆发，大量运营商和开发商进入上海租赁市场。以前租赁市场每6-8个月就换一批租客，每次都很难换租金，必须降低租金才能保证一定的入住率。今年的情况是结构性供给上升带来的租金压力，但市场份额仍然较低，北京只有15%的机构运营出租屋，上海不到10%，所以这一块不会对租赁市场造成太大影响，租赁市场仍处于相对正常的市场环境。
一个
我们相信未来租赁市场仍有很大的机会。前段时间去日本考察。日本和北京可比地段的平均房价相差不大，但房租相差三倍左右，所以中国未来的租房市场还是有机会的。目前我国租赁市场刚刚起步，结构化、专业化的运营机构占比相对较低。以北京为例，租赁房屋约有120万至150万套。品牌机构管理的房子只有20万左右，其中40万或者50万在二房东手里，有的不管理。而日本品牌机构管理的房子约占65%到80%，租来的房子基本都是专业公司经营。这个市场未来的机会还是很大的，开发商进来的大趋势也是对的。房租管理刚刚起步，未来房租肯定会面临上涨。
另外，未来整体人口竞争会越来越激烈，对高品质住房的追求也会越来越高。今天，我们看到一居室租金的比例在上升，因为租金需求在改善。第一步是从合租变成单间，现在是从单间提升到一居室出租。所以整个市场房租上涨最快的是一居室，三居室的租房需求明显供不应求。未来租赁市场还有几个机会。
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房地产市场的几个显著变化
1)中国房地产市场正以极快的速度进入二手房时代
2016年，中国41%的住房需求是通过二手房供应来满足的，今年1-5月，这一比例已经超过50%，其中北京、上海等一线城市的比例达到85%。从全年来看，今年中国至少50%的住房需求将通过二手房供应来满足。
目前，二手房市场已经成为中国住房供应的重要力量之一。根据供应链的数据，2016年北京二手房供应量为26.7万套，商品房供应量仅为4.8万套左右；相对而言，上海的供应结构更为合理，二手房与商品房的供应比例约为3: 1。从新房供应来看，上海全年新房供应基本保持稳定趋势，而北京近年来新房供应持续下降萎缩，新房供应能力持续减弱。
因此，在北京、上海等二手房供应占主导地位的市场中，住房供应能力更多地取决于二手房。
2)房产中介的悄然变化
在过去的几年里，房地产经纪人发展迅速，在二手房市场中发挥着越来越重要的作用。全国100万经纪人完成了近7万亿的房屋交易，为550多万家庭配套了自己喜欢的房子，这是一个非常好的成绩。
从行业角度来看，中介本质上是一个信息交易和匹配的平台。线下服务的规模效益和线上服务在房地产中介的网络效应，使得这个行业自然有很强的集中度。2016年，CR3浓度已超过30%。
今年，中介的监管和二手房的管理将在这个行业发挥积极作用。目前，中介市场已经形成了一批更加专业的参与者，这种变化对房地产市场的规范运作和政策的实施起到了关键作用。这个市场正在迅速形成一批专业化、制度化的力量，在房地产市场中发挥着越来越重要的作用。
3)整个市场结构正在发生变化
2016年市场的生成主要在于住房置换需求的集中释放。2016年，北京80%的购房需求是房屋置换需求。在房屋置换需求中，购房者的决策机制也相应发生了变化，因为有房在手，消费者需求在购买决策中的边际约束不再是首付和房贷。购买能力的提高也使得消费者的销售能力更强，对价格的敏感度降低，时机变得更加重要。
但是交易量的快速增加也伴随着巨大的风险，因为需求是在一个时间点快速释放的：第一，需求本身存在；其次，我们预计市场将在未来推出控制措施。因此，在这种情况下，时间因素导致住房交换需求在阶段性间隔内快速释放。在我们的调查中，我们发现一些学区的流失率超过了12，并且这个流失率的活动是异常的。即使政府不控制，市场也会有一个自然的下跌过程。
我们做了一个基本判断：当月均成交量在15000套左右时，市场价格会相对稳定；成交量不足一万套时，房价难以上涨；成交量高于2万套，房价就涨了。2016年北京高峰期间月平均成交量超过3.5万套，月平均成交2.5万套；目前北京日均成交量100套，月成交3000套。在这个成交量水平下，房价几乎很难上涨。目前市场处于这个周期，这种现状的形成既有监管因素，也有自然因素。
4)租赁市场的变化
首先房租没有减少，但还是比较稳定。我们认为租金水平从根本上取决于人均可支配收入，而从长期来看，租金收入弹性非常稳定，从长期来看，租金收入弹性为1。这几年整个市场基本保持了这个水平，今年也比较稳定，没有明显下滑。北京连锁店的租金市场份额在12%左右，可以大致反映不同商业区租金变化的趋势。我们可以看到这种趋势并没有明显下降，上海也是如此。相反，上海整体出租量上升较快，市场仍处于正常状态。
也有一些结构性市场租金下降。在上海租赁市场，两类产品的租赁价格都在下降。第一类是客户单价高的产品，真正的空置率是客户单价超过5000的优质房子。第二类是经营机构集中供应的房屋。通过降低租金，提高入住率，使整体回报率达到平衡。2016年，上海集中公寓迅速爆发，大量运营商和开发商进入上海租赁市场。以前租赁市场每6-8个月就换一批租客，每次都很难换租金，必须降低租金才能保证一定的入住率。今年的情况是结构性供给上升带来的租金压力，但市场份额仍然较低，北京只有15%的机构运营出租屋，上海不到10%，所以这一块不会对租赁市场造成太大影响，租赁市场仍处于相对正常的市场环境。
一个
我们相信未来租赁市场仍有很大的机会。前段时间去日本考察。日本和北京可比地段的平均房价相差不大，但房租相差三倍左右，所以中国未来的租房市场还是有机会的。目前我国租赁市场刚刚起步，结构化、专业化的运营机构占比相对较低。以北京为例，租赁房屋约有120万至150万套。品牌机构管理的房子只有20万左右，其中40万或者50万在二房东手里，有的不管理。而日本品牌机构管理的房子约占65%到80%，租来的房子基本都是专业公司经营。这个市场未来的机会还是很大的，开发商进来的大趋势也是对的。房租管理刚刚起步，未来房租肯定会面临上涨。
另外，未来整体人口竞争会越来越激烈，对高品质住房的追求也会越来越高。今天，我们看到一居室租金的比例在上升，因为租金需求在改善。第一步是从合租变成单间，现在是从单间提升到一居室出租。所以整个市场房租上涨最快的是一居室，三居室的租房需求明显供不应求。未来租赁市场还有几个机会。
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