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《来自葛高韵的回答：》

一、遗漏或错误追加当事人(1)应追加房屋买卖合同纠纷案件的当事人必须是合格的，且不能遗漏必须参加诉讼的当事人，否则可能因遗漏必须参加诉讼的当事人，导致事实不清或程序错误。第三人对当事人的诉讼标的没有独立请求权，但对案件结果有合法利益的，第三人不申请参加诉讼。人民法院应当在查明案件事实的基础上，通知与案件结果有合法利害关系的第三人参加诉讼。如果买受人未按合同约定支付房价款，开发商作为出卖人将向法院起诉买受人，要求买受人按合同约定退房。如果该房屋已抵押给银行，且抵押权人的银行对案件的结果有合法权益，法院应通知银行作为第三方参与诉讼。否则，必须参与诉讼的是当事人的疏忽。(2)不需要额外的情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第27条规定:如买受人未按《商品房担保贷款合同》的约定偿还贷款，但已取得房屋所有权证并向担保人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人要求买受人偿还贷款或对抵押房屋享有优先受偿权，除出卖人提供担保外，出卖人不得作为当事人。此外，对于因房屋质量引起的房屋买卖合同纠纷，是否应增加施工方作为被告或第三人参加诉讼。在因房屋质量引起的房地产纠纷中，开发商往往以施工方为被告或第三人来推卸责任。关于是否应该允许开发商申请，实践中存在不同意见。一种观点认为，必须补充说明，因为正是由于施工方在施工中的问题，才发生了纠纷。另一种观点认为，没有必要将建设方作为当事人，因为购房者和开发商以及开发商和建设方是两种不同的法律关系。我们同意第二种意见有两个主要原因。一方面，如前所述，买卖双方是房屋买卖合同的法律关系，开发商和施工方是建筑合同的法律关系，这两种法律关系不应混为一谈。另一方面，在实践中，施工方一般不容易在施工完成后找到，从而影响案件的及时审理。施工方不应被添加为一方，除非必须被添加为一方。因此，笔者认为，在审理购房者与开发商因房屋质量引发的房屋买卖合同纠纷时，没有必要增加施工方作为诉讼参与方。二、房屋买卖合同成立后合同的效力不允许生效，这对双方都有重要影响。本合同有效的，双方应按照房屋买卖合同的约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，房屋买卖合同被视为无效或者被撤销的，合同所取得的财产应当返还。如不能或没有必要退货，应给予折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错，应承担相应的责任。因此，无论合同是否有效，当事人承担不同的责任。根据《物权法》第15条的规定，除法律另有规定或合同另有约定外，当事人之间关于不动产权利的设立、变更、转让和消灭的合同自合同成立时生效。如果不办理物权登记，合同的效力不受影响。我国《合同法》第52条规定

“也就是说，出卖人不再有权处分标的物或者标的物的所有权不能转移，房屋买卖合同无效。由于物权关系和债权关系被区别对待，在审判实践中对购房合同效力的确认有着重要的影响。例如，在无权处分人擅自转让房屋的买卖合同是否有效的问题上，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施前后的法律态度完全不同。《物权法》实施前，根据《物权法》第132条“标的物属于出卖人或者出卖人有权处分”和第51条“无权处分人处分他人财产，经权利人或者无权处分人追认后取得处分权订立合同的，合同有效”。合同一方无权处分房屋，但已签订房屋转让合同，未经权利人认可或订立的，该合同无效。然而，自2007年10月1日我国第《合同法》号法律生效后，物权法对物权与债权的关系进行了不同的处理。根据《物权法》第15条的规定，除法律另有规定或合同另有约定外，当事人之间关于不动产权利的设立、变更、转让和消灭的合同自合同成立时生效。如果不办理物权登记，合同的效力不受影响。同时，根据2012年7月1日生效的《物权法》第3条？根据规定，如果一方当事人在签订合同时以出卖人对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同，因出卖人未取得所有权或者处分权，致使出卖人的标的物所有权不能转移的，人民法院应当支持。上述《物权法》和司法解释对物权和债权的关系进行了彻底的区别对待。因此，根据上述规定，即使房屋买卖合同的出让人在签订合同时无权处分(转让)房屋，受让人也不能取得房屋的物权，但受让人不能以出卖人在签订合同时对房屋没有所有权或处分权为由使合同无效，但可以要求房屋出让人承担违约责任或要求解除房屋买卖合同并要求赔偿损失。3.合同解除标准不一致在履行房屋买卖合同的过程中，只要双方协商一致，签订的房屋买卖合同的解除一般不会有大的争议。问题主要在于合同双方的单方解除和法定解除，单方解除合同的行使是以法定解除条件为基础的。因此，司法实践中关于房屋买卖合同解除的分歧主要在于法定解除条件是否满足。以下三种情况更常见。首先是出卖人与出卖人签订合同后，出卖人不能交付房屋，导致买受人要求解除购房合同。如前所述，自《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施以来，我们对债权与财产权的关系进行了不同的处理，因此在实践中有很多房屋买卖合同是有效的但却不能履行，违约方拒绝赔偿对方，导致守约方起诉法院终止房屋买卖合同并赔偿损失。如果卖方(在审判实践中较为常见)出售一套以上的房屋，不能获得房屋所有权的买方只能向法院起诉，要求终止合同并赔偿损失。第二种是合同一方以另一方在履行房屋买卖合同时违约为由主张终止合同

一种观点认为，我国合同法并不限制只有守约方可以解除合同，违约方也可以单方解除合同，当然违约方必须承担合同或法律责任。另一种观点认为诚实信用是民法的基本原则。在对方遵守合同的情况下，违约方不能单方解除房屋买卖合同，否则违反诚实信用、公平正义。依我看，一般来说，违约方无权提出终止合同。只有守约方有权选择继续履行合同或终止合同。作为一种双方高度一致并愿意受这种意愿表达约束的承诺，合同应该得到遵守和履行。但是，在某些特殊情况下，如果合同继续履行，违约方将面临更大的损失，守约方拒绝行使终止权，法院应根据违约方的请求决定终止合同，并责令违约方赔偿守约方的经济损失。四、房屋质量的主要责任根据《物权法》第33条的规定，房地产开发企业应对所售商品房质量保修负责。双方应在合同中就保修的范围、期限和责任达成协议。保修期从交货之日开始。《合同法》第13条规定:“交付的房屋存在质量问题的，出卖人应当承担保修期内的维修责任；如果卖方拒绝修理或在合理期限内延迟修理，买方可以自行修理或委托他人修理。修理费用和修理过程中发生的其他损失应由卖方承担。”关于保修期限，我国《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对房屋建筑保修期限有具体规定:在正常使用条件下，建筑工程的最小保修期限为:①设计文件规定的房屋建筑基础工程、基础基础工程和主体结构工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和墙面的防渗为5年；(3)加热和冷却系统由两个加热和冷却阶段组成；(4)电气管道、给排水管道、设备安装及装饰工程为两年。其他项目的保修期应由业主和承包商商定。建设工程保修期自竣工验收之日起计算。因此，房屋保修期内的质量问题仍由出卖人负责，出卖人应当予以修复。同时，房子能否按时交付和房子是否有缺陷也是两个问题。只要出卖人交付的房屋属于合同约定的条件(如房屋已经通过验收)，出卖人就可以履行房屋交付义务。买受人不得以房屋质量为由拒绝接收房屋，并在通知出卖人后要求承担逾期交付的责任。如原告李某某与被告广西城市建设发展有限公司因法院受理的房屋买卖合同纠纷一案中，原告和外人魏某某分别在美林商业街西段一栋楼的11号和12号购买了房屋，方联系了双方当事人。2007年12月6日，原告和被告签订了《建设工程质量管理条例》合同。原告向被告购买了位于美林商业街西段11号的一栋房子。合同签订前，原告支付购房款818175元。合同签订后，原告方的姐姐方经常到施工现场检查工程进度和质量，并不断提出意见。2007年11月28日，一家公司组织美林商业街的勘察、设计、施工、工程监理单位对该商业街的一栋建筑进行竣工验收，验收合格。2008年5月8日，备案部门在备案表上签署文件回执，并办理备案手续。接到德尔的电话和口头通知后

5.房屋延期交付的识别和责任如果出现合同中约定的延期交付因素，卖方可拒绝延长交付日期。然而，在实践中，由于以下因素，卖方和买方之间对于交货日期是否可以延长存在很大争议。首先，合同中同意延期交付房屋的因素过于原则性，难以把握。例如，合同规定“在不可抗力的情况下，卖方在不可抗力发生之日起30天内通知买方”，“由于政府的限制行为，工期被推迟”，“等等”。诸如此类的协议含义模糊，这很容易导致买卖双方之间的纠纷，也使法官在审判过程中难以做出裁决。其次，卖方没有足够的证据证明合同中约定的延迟交货因素的存在。虽然买卖双方在买卖合同中约定了可以延期交付房屋的条件，但由于开发商的拖延或无法收集到相应的证据，纠纷被诉诸法院，陷入被动，也给法官的审查带来了困难。例如，合同规定“卖方可以推迟因交通管制和政府行为而造成的延误”，但在实践中，交通管制和政府行为几乎都是口头形式，没有书面通知，这使得开发商无法充分证明相应延误的存在。第三，这是一个客观因素，但合同没有规定交货延迟。如果政府要求相应的工地在某个地方的重大节日期间停止施工，这些因素在该地方客观存在，但双方在合同中没有约定。如果同意延期，就不符合双方的协议，如果不同意延期，就违反了公平原则。至于延迟交付房屋的因素，笔者认为，首先，房屋买卖合同的条款应尽可能明确，尤其是延迟交付房屋的因素涉及买卖双方的权利，应尽量使用模糊的表述。其次，对于政府行为和交通管制等因素，开发商的举证责任可以减轻，因为开发商很难获得证据。如果开发商能提供施工方的施工日记，并在日记中记录由于政府行为和交通管制造成的停工，那么合同中约定的停工因素就可以确定。第三，如果卖方能够提供相关证据证明存在客观存在但合同中没有规定的因素，法院也应该从公平和公正的角度根据事实延期交货。